こんにちは。
非営利型一般社団法人ふたば相続・空き家相談センターの相談員しのです。
親や親族が亡くなったあと、「実家の不動産、どうすればいいの？」と悩む方はとても多いです。
今回は現役宅建士の私が、相続が発生してから、不動産を売却するまでの流れを簡単にわかりやすく順を追ってご説明します。
相続や空き家に関するお悩み、遠慮なくお聞かせください！
１．相続の発生（被相続人の死亡）
相続は、誰かが亡くなった時点で発生します。
不動産や預金・借金など、その人の財産を誰が引き継ぐかを決めていく手続きが必要です。
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相続税は被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。
相続税の支払いのために売却する場合は、早めに動きましょう。
２．相続人と財産の確認
相続人の調査
誰が相続人なのかを戸籍謄本などで確認します。
主な相続人は、配偶者、子、両親、兄弟姉妹など、家族構成によって異なります。また、遺言書の有無も確認しましょう。法定相続人以外の相続人がいる可能性もあります。
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2024年3月1日から始まった「広域交付制度」では、最寄りの市区町村役場で別の市区町村の戸籍謄本もまとめて取得可能になりました。ただし、すべての戸籍請求が対象となっているわけではないので注意が必要です。
相続財産の調査
不動産、預貯金、借金、車、株など、財産の全体像把握が大切です。
３．遺産分割協議
相続人の調査
複数の相続人がいる場合、誰がどの財産を相続するかを話し合う「遺産分割協議」を行います。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、全員が署名・捺印します。
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遺産分割協議書がないと相続登記が出来ず、不動産の売却は進められません。また、遺産分割協議書は誤った作成方法だと無効になり、相続手続きに使えなくなる恐れがありますので注意が必要です。
心配な方は、司法書士や弁護士等に依頼されると安心です。
４．相続登記（不動産の名義変更）
相続人の調査
遺産分割協議で決まった相続人へ不動産の相続登記（不動産の名義変更）をします。相続登記には、登録免許税（不動産の固定資産税評価額の0.4%）がかかります。相続登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬（大体5万円～15万円程度）も必要となります。
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相続した不動産を当センター提携先にて売却される場合は「司法書士報酬無料」でご利用いただけるサポートもご用意しています。詳しい内容については、お気軽にお問い合わせください。
５．売却の準備（査定・残置物処分など）
相続登記が終わったら、ようやく不動産売却の準備が始まります。まずは不動産会社に査定を依頼します。残置物の処理、リフォーム、境界や測量などについては、現段階でやる必要はありません。査定時にこれらが必要かどうか、不動産屋に聞いてみましょう。
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査定を依頼する場合は、高額査定に惑わされないようご注意ください！
高い査定が出たからといって高く売れるとはなりません。その金額では売れず、結果として他社の査定額よりも低い金額で売却となるケースや、売却まで1年以上かかったというケースもあります。相続税の支払いのために売却する場合は、特に注意しましょう。近隣の相場からかけ離れた査定額を出された場合は、査定額の根拠を聞いてみてください。納得がいく根拠がなければ、別の信頼できる不動産屋にした方がいいかもしれません。
６．売却活動（販売開始〜契約）
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をスタートします。
売却の流れ
１．売却活動により買主が見つかる
２．売買契約を締結
３．決済準備
４．引き渡し日の調整
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「他社で依頼しているけれど、全然売れない」「販売活動をしてくれているのか分からない」というご相談も増えています。
そういう場合、専属専任媒介契約、専任媒介契約をされているのであれば、レインズ（不動産業者向けの物件情報サイト）にどのように登録してあるか確認してみてください。実は大手不動産であってもレインズに登録していないことも少なくありません（違法です！）。
なかなか売れない場合は担当者へ状況を聞いてみましょう。もし対応に誠実さがないようであれば、現在の媒介契約が切れるタイミングで別の不動産屋に依頼することも一つの手です。
７．決済・引き渡し・売却完了
決済を行い、登記申請します。その後引き渡しを行い売却完了となります。
まとめ：相続不動産を売るには「順序」が大事！
不動産を売るには、ただ「売る」だけでなく、
相続人の確認 → 話し合い → 名義変更 → 売却
と、段階を踏むことがとても大切です。
また、相続税の支払いのために売却する場合は、早めに動きましょう。思ったよりも売却に時間がかかることや、買主が決まったとしても、引き渡しまで時間がかかることもあります。
お悩みの方へ：無料相談受付中！
「相続した実家を売らないと相続税が払えない」
「実家をどうすればいいか分からない」
「相続した不動産の名義がそのままになっている」
「兄弟とどう話せばいいのか…」
そんなときは、非営利型一般社団法人ふたば相続・空き家相談センターにご相談ください。ご相談は無料・秘密厳守。あなたの状況に合わせて、やさしく丁寧にご案内します。