こんにちは。
ふたば相続・空き家相談センターの相談員のしのです。
「相続した実家が古くなってきたので、そろそろ解体した方がいいのではないか」
「でも、解体費用がどれくらいかかるのか分からない」
このようなご相談をいただくことがあります。
空き家の解体は、建物を壊せば終わりというものではありません。解体費用だけでなく、補助金の有無、解体後の固定資産税、再建築できる土地かどうかまで確認してから判断することが大切です。
今回は、相続した空き家の解体費用の目安と、解体前に知っておきたい注意点をわかりやすく解説します。
この記事でわかること
この記事では、主に次の内容を整理します。
・空き家の解体費用の目安
・解体費用が高くなりやすいケース
・補助金を使える可能性と注意点
・解体前に確認したい固定資産税・再建築不可のリスク
相続した空き家を「壊すべきか」「売るべきか」「残すべきか」で迷っている方は、まず全体像を確認してから判断しましょう。
空き家の解体費用はどのくらい？まずは相場を確認
空き家の解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件によって変わります。
目安としては、次のように考えておくとよいでしょう。
| 構造 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 木造 | 4万〜7万円前後 |
| 鉄骨造 | 6万〜9万円前後 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 7万〜10万円前後 |
たとえば、木造30坪程度の一戸建てであれば、解体費用は120万〜210万円前後が一つの目安です。
ただし、これはあくまで概算です。実際には、道路の広さ、隣家との距離、重機が入れるかどうか、残置物の量、アスベストの有無などによって大きく変わります。
近年は、人件費や廃材処分費などの影響も受けやすく、以前より解体費用が高く感じられるケースもあります。インターネット上の相場だけで判断せず、実際には複数の業者から見積もりを取ることが大切です。
木造30坪でも金額が変わる理由
同じ木造30坪の家でも、解体費用が同じになるとは限りません。
たとえば、前面道路が広く、重機が入りやすい場所であれば作業は進めやすくなります。一方で、道路が狭い、隣家との距離が近い、敷地が奥まっているといった場合は、手作業が増えたり、廃材の搬出に時間がかかったりします。
また、家の中に家具や家電、布団、衣類などが多く残っている場合は、解体前に片付けや処分が必要になります。相続した実家では、家財道具がそのまま残っていることも多く、その分の費用が別途かかる場合があります。
解体費用は、建物の坪数だけで決まるものではありません。現場の条件によって大きく変わると考えておきましょう。
解体費用に含まれる主な項目
解体費用には、建物本体を壊す費用だけでなく、さまざまな費用が含まれます。主な内訳は次のとおりです。
・本体工事費
建物本体を取り壊すための費用です。木造、鉄骨造、RC造など、建物の構造によって作業の手間が変わります。
・廃材処理費
解体後に出る木材、コンクリート、金属、ガラスなどを分別し、運搬・処分するための費用です。
・養生費
粉じんや飛散物を防ぐために、防護シートや足場を設置する費用です。住宅密集地では、養生に費用がかかりやすくなります。
・付帯工事費
ブロック塀、門扉、カーポート、物置、庭木、庭石、浄化槽、井戸などを撤去する費用です。建物本体とは別に費用がかかることがあります。
見積書を見るときは、総額だけでなく、どこまでの工事が含まれているかを確認しましょう。
解体費用が高くなりやすいケース
解体費用が高くなりやすい代表的なケースは、次のとおりです。
・アスベストが使われている可能性がある
・道路が狭く、重機が入りにくい
・隣家との距離が近く、養生に手間がかかる
・家の中に残置物が多い
・土地に高低差がある、形が不整形で作業しにくい
・地中から古い基礎、井戸、浄化槽などが見つかる
特に注意したいのがアスベストです。古い建物では、屋根材、外壁材、内装材、床材などにアスベストを含む建材が使われていることがあります。
解体工事では、原則として石綿含有建材の使用の有無を事前に調査する必要があります。また、一定の条件に該当する工事では、事前調査結果の報告が必要になります。
アスベストが含まれている場合は、通常の解体とは別に飛散防止対策や除去作業が必要となり、費用が大きく上がることがあります。見積もりを取る際は、アスベスト調査費用や、含有が判明した場合の追加費用について確認しておきましょう。
解体前に必ず確認したい「再建築不可」のリスク
空き家を解体する前に、必ず確認しておきたいのが「その土地にもう一度建物を建てられるか」という点です。特に注意が必要なのが、いわゆる再建築不可の物件です。
再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊したあと、新しい建物を建てられない可能性がある土地をいいます。たとえば、建築基準法上の道路に十分接していない土地などが該当することがあります。
建築基準法では、都市計画区域内などで建物を建てる場合、原則として敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。ただ、例外や個別判断が関係する場合もあるため、実際に建築できるかどうかは行政窓口や専門家への確認が必要です。
再建築不可の土地で建物を解体してしまうと、その後は住宅を建てられず、売却や活用の選択肢が狭まることがあります。
古い家だからといって、先に壊してしまうのがよいとは限りません。解体前に、接道状況、建築制限、売却のしやすさ、解体後の使い道を確認しておきましょう。
更地にすると固定資産税が上がることがある
空き家を解体すると、固定資産税が上がることがあります。
住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されている場合があります。小規模住宅用地に該当する部分では、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1、都市計画税の課税標準額が価格の3分の1になる制度があります。
建物を解体して更地にすると、この住宅用地の特例が使えなくなり、土地の固定資産税や都市計画税が上がることがあります。
よく「解体すると固定資産税が6倍になる」と言われますが、実際の税額は土地の評価額、面積、都市計画税の有無、自治体の課税内容などによって変わります。必ず単純に6倍になるわけではありません。
解体すれば、老朽化した建物を管理する負担は軽くなります。一方で、毎年の税負担が増える可能性もあります。解体を決める前に、固定資産税の納税通知書を確認しておきましょう。
空き家の解体に補助金を使える場合がある
空き家の解体については、市区町村が補助制度を設けている場合があります。
たとえば、老朽化した危険な空き家の除却費用の一部を補助する制度などです。
ただし、補助金制度の有無、対象となる建物、補助率、上限額、申請期間は自治体によって異なります。すべての空き家が対象になるわけではありません。
補助金の条件としては、次のようなものがあります。
・一定期間使用されていない空き家であること
・老朽化が進み、倒壊などの危険があると認められること
・申請者が所有者または相続人であること
・市区町村税などの滞納がないこと
・解体後の土地利用について条件があること
これらは一例です。条件や金額は自治体ごとに異なるため、空き家がある市区町村の窓口で最新情報を確認してください。
補助金は工事前の申請が必要
補助金を使いたい場合に特に注意したいのは、工事前に申請することです。
先に解体工事を始めてしまうと、補助の対象外になることがあります。多くの制度では、申請、審査、交付決定を経てから工事に着手する流れになります。
また、自治体によっては受付期間が決まっていたり、予算に達した時点で受付が終了したりすることもあります。解体を検討し始めた段階で、まず自治体に補助制度の有無を確認しましょう。
解体する前に確認しておきたいこと
空き家の解体を検討するときは、費用だけで判断しないことが重要です。
解体前には、次の点を確認しておきましょう。
・解体費用の概算
・残置物の量
・アスベスト調査の必要性
・道路幅や重機搬入の可否
・地中埋設物が出た場合の扱い
・再建築できる土地かどうか
・解体後の固定資産税や都市計画税
・補助金制度の有無
・解体後に売るのか、保有するのか、活用するのか
特に相続した空き家では、名義変更が終わっていない、相続人同士の話し合いができていない、家の中に荷物が残っているといった事情が重なりやすくなります。
解体業者に見積もりを依頼する前に、所有者、相続関係、今後の方針を整理しておくことが大切です。
見積もりは1社だけで決めない
解体費用には、決まった定価がありません。
同じ建物でも、業者によって見積金額や工事内容が異なることがあります。1社だけで決めず、数社から見積もりを取って比較しましょう。
見積書を見るときは、次の項目を確認します。
・建物本体の解体費
・廃材処理費
・養生費
・残置物処分費
・アスベスト調査費
・付帯工事費
・追加費用が発生する条件
金額が安く見えても、必要な項目が含まれていなかったり、追加費用が発生しやすい内容になっていたりすることがあります。総額だけでなく、工事範囲と追加費用の条件まで確認して判断しましょう。
まとめ｜空き家の解体は費用だけで判断しないことが大切
空き家の解体費用は、建物の構造や広さだけでなく、道路の幅、隣家との距離、残置物の量、アスベストの有無、地中埋設物の有無などによって大きく変わります。
木造30坪の住宅であれば、120万〜210万円前後が一つの目安ですが、現場条件によってはそれ以上になることもあります。
また、解体後は固定資産税や都市計画税が上がる可能性があります。再建築不可の土地では、新しい建物を建てられず、売却や活用の選択肢が狭まることもあります。
補助金を使える場合もありますが、工事前の申請が必要です。制度の有無や条件は自治体ごとに異なるため、空き家がある市区町村に最新情報を確認しましょう。
相続した空き家の解体を検討している方は、まず現在の状況を整理するところから始めてみてください。
ふたば相続・空き家相談センターでは、売却するか、残すか、解体するかが決まっていない段階でもご相談いただけます。空き家の状態や土地の条件を確認しながら、必要に応じて専門家とも連携し、無理のない進め方を一緒に考えていきます。
空き家や相続不動産のことで迷っている方は、一人で抱え込まず、まずは現在の状況をお聞かせください。