こんにちは。
一般社団法人 ふたば相続・空き家相談センターの相談員のしのです。
空き家を売ろうと思ったとき、「まず解体して更地にしてから売った方がいい」という話を聞いたことはありますか？確かに、古くてボロボロの建物があるより、きれいな更地の方が売れやすそうなイメージがありますよね。
でも実は、それが必ずしも正しいとは言えないケースがあります。
場合によっては、解体したことで却って状況が悪化することもあります。
今回は「解体して売るか、そのまま売るか」の判断に必要な情報を整理します。
「解体すれば売れる」という思い込みが招くリスク
「古い家が建ったままだから売れないんだ」と考えたり、売却を依頼した不動産屋から先に解体するように言われたりして従ってしまう方がいます。
でも、解体してから売り出したものの、なかなか買い手がつかず、その間に固定資産税だけが増え続けた、というケースは実際にあります。
解体するかどうかは、「エリアの需要」「土地の条件」「税負担」を整理した上で判断する必要があります。解体は取り消しのきかない選択です。動く前に、損をしない順序で考えることが大切です。
知らないと損する「固定資産税6倍」の仕組み
ご存じの方も多いかと思いますが、解体前に必ず知っておいてほしいことです。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という税の軽減制度が適用されています。これは、土地の上に住宅があることを条件に、固定資産税を安くしてくれる制度です。
具体的には、200㎡以下の小規模住宅用地の場合、土地の固定資産税が通常の6分の1に、都市計画税が3分の1に軽減されます。
ところが、建物を解体して更地にすると、この特例が外れます。
建物の固定資産税はなくなりますが、土地の軽減措置がなくなった分、土地の税額が最大6倍に跳ね上がることがあります。建物の税がゼロになっても土地の税が6倍になれば、トータルの税負担は大幅に増えることがほとんどです。
【具体例】東京都某区の事例（参考値）
築50年の木造戸建てを解体した場合、土地の固定資産税が年間約6万円から36万円に増加したとされるケースがあります。解体前と後で、年間30万円以上の差が生じた計算です。（立地・土地の評価額によって金額は大きく異なります）
また、固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税額が決まります。年の途中に解体した場合でも、翌年の1月1日時点で更地であれば、その年から税額が跳ね上がります。解体のタイミングにも注意が必要です。
解体費用の目安を知っておく
解体を検討するなら、費用の目安も把握しておきましょう。
| 構造 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3〜5万円／坪程度 |
| 鉄骨造 | 4〜7万円／坪程度 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 6〜8万円／坪程度 |
たとえば30坪の木造一戸建ての場合、解体費用は120〜180万円程度が目安とされています（建物の状態・立地・残置物の有無などによって変わります）。
さらに、残置物の撤去・アスベスト除去（古い建物では必要な場合がある）・ブロック塀の解体なども別途費用が発生することがあります。解体費用の見積もりは、複数の業者に依頼して比較することが一般的です。
解体費用を支払った上で売却して、果たして手元にいくら残るか。固定資産税の増加分も含めて、トータルで考えることが大切です。
「古家付き土地」として売る方法もある
建物を残したまま、「古家付き土地」として売り出すという方法もあります。
買い手の立場からすると、「自分で解体業者を手配しなければならない」「解体費用がかかる」というデメリットはあります。ただ、その分、価格に解体費用相当が織り込まれて売り出されるケースもあり、リノベーションを前提にした購入者や、投資目的の購入者にはニーズがあります。
古家付き土地のまま売ることのメリットは、「解体費用がかからない」「固定資産税の軽減措置が維持される」という点です。一方でデメリットとしては、住宅ローンを組みにくい買い手が多く、購入層が限られやすいことがあります。
どちらが向いているかは、物件の立地や建物の状態、エリアの需要によって変わります。一概に「古家付きの方がいい」「更地の方がいい」とは言えません。
そのまま売る方が良い場合もある
需要が低い地域であれば、そのまま売った方が良い場合もあります。そもそも土地自体の需要が弱いエリアでは、更地にしたからといって買い手が見つかるとは限らないためです。
むしろ、建物が残っていることで「賃貸として活用したい人」「DIYやリノベーションを前提に購入したい人」「安価な戸建てを探している投資家」など、一定のニーズに応えられる可能性があります。実際に、築古戸建てをリフォームして活用する動きは増えており、古家付きのまま売却されるケースも少なくありません。
また、解体せずに売ることで、売れるまでの間も住宅用地の特例が維持されるため、固定資産税の負担を抑えられるというメリットもあります。売却までに時間がかかる可能性がある場合、この点は無視できない要素です。
一方で、更地にしてしまうと、解体費用の負担が発生するだけでなく、売れるまでの間の税負担も増えるため、「売れなかった場合のリスク」が大きくなります。
このように、需要が弱いエリアや売却に時間がかかりそうなケースでは「まず現状のまま売り出して反応を見る」という判断が現実的な選択になることもあります。
再建築不可物件は、解体すると取り返しがつかない
特に注意が必要なのが、「再建築不可物件」の場合です。
再建築不可物件とは、現在の建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないため、今ある建物を壊すと、新しく建て直すことができない土地・建物のことです。
こういった物件の場合、建物が建っている間は住んだり賃貸に出したりすることができますし、古い建物だとしても、リフォームして活かすことも可能です。しかし、解体してしまうと「更地の再建築不可物件」になり、使いようのない土地になるため、買い手がほぼつかない状態になる可能性があります。
解体前に必ず確認したいこと
自分の物件が「再建築不可」かどうかは、登記情報や役所への問い合わせで確認できます。「古いから解体」と安易に判断する前に、まず物件の法的な条件を確認することが大切です。自分で調べることが難しい場合は、不動産屋に確認してみましょう。
「特定空き家」に指定されると解体しなくても税が上がる
もう一つ知っておきたいのが、「特定空き家」という制度です。
管理が行き届かず、倒壊の危険がある・衛生上問題がある・景観を著しく損なっているなどの状態にある空き家は、市区町村から「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定され、市区町村から「勧告」を受けた場合、解体していなくても住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になります。
さらに、改善が見られない場合は「命令」が出され、最終的には市区町村が強制的に解体を行う「行政代執行」が実施されるケースもあります。その費用は所有者に請求されます。
「放置していれば特例は維持される」というわけではないのです。
なお、2023年の法改正で「管理不全空き家」という新しい区分も設けられました。特定空き家になる前段階で指定されることがあり、この場合も軽減措置が外れる可能性があります（2026年3月時点）。
解体すべきケース、しない方がいいケースを整理すると
| 解体が向いているケース | そのまま売る方がいいケース |
|---|---|
| 需要が高いエリアで、更地の方が買い手を見つけやすい | 需要が低いエリアで、更地にしても買い手が見つかりにくい |
| 建物が著しく老朽化し、倒壊リスクや安全問題がある | 建物の状態がそこまで悪くなく、現状渡しでも売れる見込みがある |
| 買い手がすでに決まっており、解体後すぐ売れる見通しがある | 再建築不可物件で、解体すると更に売りにくくなる |
| 解体費用を上回る価格上昇が見込める | 解体費用が大きく、費用回収が難しい |
ただし、これはあくまで判断の参考です。実際に物件の状態・立地・法的条件を確認した上で、具体的な選択をすることになります。
動く前に、まず状況を整理することから
「解体した方がいいのか、そのままの方がいいのか」という問いに、万人向けの答えはありません。
エリアによっても、物件の状態によっても、答えは変わります。そして解体はやり直しができない判断なので、「なんとなく更地の方がいいかな」という感覚で動いてしまうのは、リスクが高いと言えます。
まず、自分の物件がどういう状態にあるのか、再建築の可否はどうか、税の負担はどう変わるのか、そういった情報を整理した上で次の手を考えることが、結果的に損をしない道につながります。
「今の状況を一度整理したい」という方のご相談も承っています。
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「売るかどうかまだ決めていない」「査定だけしてみたい」という段階でも構いません。税理士・司法書士・弁護士などの専門家と連携しワンストップでお手伝いします。小さなことでも構いません。遠慮なくお気軽にお問い合わせ下さい。
※ 本記事は2026年3月時点の情報をもとに作成しています。法律・税制は変更されることがあります。具体的なご判断は、税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。