こんにちは。
ふたば相続・空き家相談センターの相談員のしのです。
「親が老人ホームに入ったけど、実家はそのままにしてある」「相続した家、どうするか決まっていないからとりあえず置いてある」——そんな方からのご相談が、年々増えています。
気持ちはとてもよくわかります。思い出のある家を手放すのは簡単ではないし、「いつか使うかもしれない」という気持ちもある。でも、「とりあえず置いておく」には、見えないリスクが静かに積み重なっています。
今回は、空き家を管理せずに放置した場合に起こりやすい7つのリスクと、早めにできる対策をお伝えします。
人が住まなくなると、家は思ったより早く傷んでいく
「誰も使っていないんだから、傷みようがない」と思われる方もいます。ところが実態は逆で、家は人が住んでいることで保たれている部分が非常に大きいのです。
人が生活することで自然と行われる「換気」「通水」「清掃」「点検」——これらが途絶えた瞬間から、家の劣化は静かに、しかし確実に始まります。
| 【家が傷む主なメカニズム】
・換気がなくなる → 湿気がこもる → カビ・腐食が進む |
では、具体的にどんなリスクがあるのか、7つに整理してお伝えします。
リスク1：建物の劣化・倒壊の危険
空気が動かない室内では湿気が滞留し、木材が水分を含んで腐食が進みます。床が抜ける、柱が腐る、屋根が崩れる——管理が行き届かない空き家では、床や柱、屋根まわりの傷みが進み、大きな修繕が必要になることがあります。老朽化が進んだ建物は、地震や台風のたびに被害を受けやすくなります。
リスク2：害虫・害獣の侵入と繁殖
人がいなくなった家は、ネズミ・ゴキブリ・ハチ・野良猫・野鳥たちにとって「安全な住処」です。特に注意が必要なのがシロアリで、気づかないうちに柱や床を内側から食い荒らすことがあります。被害が広がると、駆除だけでなく清掃や修繕が必要になることもあり、費用が大きくなる場合があります。また、害虫・害獣は隣家にも影響が及ぶことがあるため、近隣トラブルに発展するケースもあります。
リスク3：水回りの損傷・カビの発生
水道を長期間使わないと、水道管内に残った水が腐り、錆や悪臭の原因になることがあります。また、排水管内の封水（臭気をふさぐ水）が蒸発すると、下水の臭いが室内に逆流することも。湿気がこもった室内では、壁や天井、押し入れの中などにカビが発生しやすくなります。
リスク4：防犯・防火上のリスクが高まる
人の出入りがない空き家は、外から見ても「管理されていない家」と分かりやすくなります。郵便物がたまっている、雑草が伸びている、窓や扉が壊れているといった状態が続くと、不法侵入やいたずら、放火などのリスクが高まりやすくなります。
空き家そのものだけでなく、敷地内の枯れ草や放置されたゴミが火災のきっかけになることもあるため、定期的な見回りや片付けが重要です。
リスク5：近隣への損害で責任を問われる可能性がある
空き家の外壁材や屋根材が落下したり、庭木やブロック塀が倒れたりして、近隣の建物や通行人に被害が出ることがあります。
このような場合、民法717条の土地工作物責任が問題になることがあります。具体的な責任の有無は事故の状況によって異なりますが、空き家の所有者や管理者が損害賠償を求められる可能性があります。「誰も住んでいない家だから関係ない」とは考えず、外壁・屋根・塀・庭木など、周囲に影響しやすい部分は早めに確認しておくことが大切です。
リスク6：資産価値の低下
建物は適切に管理しないと、市場価値を失いやすくなります。相談の現場でも、空き家になった当初は売却や賃貸を検討できたものの、数年の放置で大きな修繕が必要になったケースがあります。時間が経つほど、選択できる手段が限られていきます。
リスク7：固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなる場合がある
管理が不十分な空き家は、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として指導の対象になることがあります。指導を受けても改善されず、自治体から勧告を受けた場合、その土地について固定資産税等の住宅用地特例が受けられなくなる可能性があります。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。そのため、住宅用地特例の対象から外れると税負担が大きく増える場合があります。ただし、実際の税額は土地の評価額や面積、自治体の課税内容によって異なります。
7つのリスク・一覧
| リスク | 内容 | 影響先 |
|---|---|---|
| ① 建物の劣化・倒壊 | 湿気・腐食・構造崩壊 | 所有者・通行人 |
| ② 害虫・害獣の侵入 | シロアリ・ネズミ等の繁殖 | 所有者・近隣 |
| ③ 水回り・カビの被害 | 水道管腐食・カビ発生 | 所有者 |
| ④ 防犯・防火上のリスク | 不法侵入・放火リスクの上昇 | 所有者・近隣 |
| ⑤ 近隣への損害賠償リスク | 落下物・倒木等で責任が生じる可能性 | 近隣・所有者 |
| ⑥ 資産価値の低下 | 老朽化で売却・賃貸が困難に | 所有者 |
| ⑦ 住宅用地特例の喪失 | 勧告後、固定資産税が増える場合がある | 所有者 |
「数年でここまで傷む」——実際にあったケース
「田舎の古い家の話でしょ？」と思われるかもしれませんが、そうではありません。
| 実例：東京都23区内・空き家になってから数年後のケース
台風により窓ガラスが割れ、そこから雨水が継続的に流れ込みました。雨漏りは誰にも気づかれないまま放置され、床が水を吸い続け、やがて腐食して抜け落ちる状態になりました。 さらに、割れた窓からハクビシンが侵入。人の気配がなく外敵もいない室内は格好の住処となり、家の中はハクビシンの糞尿だらけになっていました。 もともと賃貸に出せる状態の物件でしたが、この時点では高額なリフォームなしには手をつけられない状態になっていました。 |
十数年が経過した古い家の話、というわけではありません。空き家になってから、わずか数年での出来事です。
空き家になった直後であれば、賃貸に出すことも売却することもできた物件が、放置によって「高額なリフォームなしには動かせない物件」になってしまうことがあります。
「どうするか決まらないから放置」が、選択肢を狭める
空き家を放置してしまう理由のほとんどは、「どうすればいいかわからないから」です。売るにも貸すにも何をしていいかわからず、とりあえず先送り——その気持ちはとてもよくわかります。
ただ、何もしないことが、家の状態を確実に変えていきます。対応が遅れるほど選択肢は狭まり、かかる費用も大きくなりやすいのです。
| 「売るか貸すか解体するか」を今すぐ決める必要はありません。 でも、「どんな方法があるか」を知っておくことと、 「決断するまでの間、どう管理するか」を知っておくことは、 今すぐできて、とても重要なことです。 |
選択肢を知っていれば、焦らずに判断できます。管理方法を知っていれば、家が傷むのを防げます。情報だけ持っておいて、決断は後からでも構わないのです。
まず確認したい管理の基本4つ
「売るか貸すかはまだ決めていない」という方も、今すぐできることがあります。月に一度、次の4つを確認するだけで、家の傷みを大きく抑えることができます。
① 換気する
窓を開けて30分以上、空気を入れ替える。湿気がこもるとカビ・腐食が一気に進みます。
② 通水する
水道・トイレ・浴室・キッチン、すべての水を流す。水道管の腐食・悪臭・害虫侵入を防ぎます。
③ 点検する
雨漏り・外壁の剥がれ・窓ガラスの破損・草木の伸びすぎを確認する。小さな異常を早期発見することが、大きな被害を防ぐことにつながります。
④ 自分で行けない場合は管理を委託する
遠方に住んでいる、体力的に難しいという場合は、空き家管理サービスへの委託も選択肢です。巡回の頻度・換気や通水の有無・写真付き報告の有無・緊急時の対応範囲など、内容はサービスによって異なります。依頼する前に、自分の物件に必要な内容を確認しておくと安心です。
その空き家、どうするか一緒に考えます
ふたば相続・空き家相談センターでは、おひとりおひとりの状況・物件の状態に合わせて、どのような方法があるかをご提案しています。
「売れる物件か？」「賃貸に向いているか？」「まず管理だけどうにかしたい」「解体が必要な状態か？」——答えは物件によって違います。状態・立地・相続状況・ご家族のご意向を踏まえて、その方にとって現実的な選択肢を一緒に整理します。
「まだ何も決めていない」「話だけ聞きたい」という段階でのご相談こそ、大歓迎です。決断を急かすことはありません。まず「知る」ことから始めましょう。
※本記事の情報は2026年6月時点のものです。法律・制度は改正される場合がありますので、最新情報は各自治体や専門家にご確認ください。
※民法717条（土地工作物責任）に基づく責任の有無・範囲は、個別の事情によって異なります。具体的な法的リスクについては弁護士等の専門家にご相談ください。